假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
参考解析
略
相关考题：
（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；3. 专业费用为建筑费用的10%；4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7. 房地产综合资本化率为8%；8. 每年按365天计算：9. 本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3．专业费用为建筑费用的10%； 4．预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7．房地产综合资本化率为8%； 8．每年按365天计算： 9．本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：试评估该宗地地价。
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：试评估该宗地地价。
某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
评估对象宗地A的具体资料如下： ⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况： 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况： 不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况： 评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值； (1)写出评估思路或技术路线； (2)写出评估步骤和评估结果； (3)对评估结论作出必要的说明。
某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。
共用题干某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元，起拍价为7600万元。按照城市规划管理的程序，开发商在开发投资过程中必须取得( )。A:建设工程预算书B:施工许可证C:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证
共用题干某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元，起拍价为7600万元。开发商取得土地后，为使该土地增值，住宅价格上升，开发商可以( )。A:投资开通公交路线B:投资修建一加工厂C:修建一大型超市或购物中心D:投资完善基础设施条件
共用题干某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元，起拍价为7600万元。开发商在决定是否参加宗地竞价和如何竞价前，必须了解的控制指标有( )。A:建筑形式B:建筑密度C:容积率D:人口容量
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。要求：评估该宗地的地价。
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3.专业费用为建筑费用的10%； 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息； 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7.房地产综合资本化率为8%； 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。
某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米2，公寓售价为4500元／米2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米2，公寓为1800元／米2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。A、土地抵押权B、土地使用权C、土地租赁权D、土地所有权
计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。
计算题：某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？
有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。
单选题有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。在成本逼近法计算中，土地投资利息为（）元。A18000B8934C22500D22634
问答题有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。 要求： （1）应采用哪种方法评估土地的价值？ （2）该方法的适用范围是什么？ （3）列出该方法的计算公式。 （4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）
问答题有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。
问答题计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
问答题有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。