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78售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承当责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修，“绿化面积到达多少平方米等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条房地产商承当虚假广告民事责任的必要条件有什么？1房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者局部是虚假的，这种虚假是房地产商主观成心所为。这是房地产商承当责任的前提。2购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖虚假广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购置房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，那么不能认为是受到了欺骗和误导。3购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。4损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： ? 广告法?第三十七条?认购书?一般包括哪些内容？?认购书?的内容包括：房号及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日期。在一方不履行的处理问题。开发商的预售许可证号。当事人双方根本情况。参考法条: ?最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的解释?、 第一百一十五条?合同法?第一百一十五条什么是建筑面积？建筑面积包括两个局部：一局部是套内建筑面积，一局部是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：?建筑面积计算规那么?什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个局部：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个局部：一局部是公用墙体面积，一局部是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用局部的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套单元商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承当责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积的分摊原那么是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房效劳的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围效劳的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。屡次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么试行?哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高高度均应在2.20米以上含2.20米，以下同。参考法规： ?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么试行?。哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋效劳的警卫室、管理包括物业管理用房。参考法条：?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么试行?第九条面积变了，购房者可以退房吗？经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承当违约责任。参考法条：?商品房销售管理方法?第二十四条面积误差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100参考法规： ?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么?处理房屋面积纠纷的原那么是什么？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原那么处理：1面积误差比绝对值在以内含，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内含局部的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出局部的房价款由出卖人承当，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内含局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。参考法条：?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第十四条买房一般要交哪些税？印花税。2契税。3证件印花税。参考法条：?北京市人民政府关于修改的决定?第一条、第二条买房一般要交哪些费？房屋所有权登记费。2公共维修基金。(3)综合地价款。4证件工本费。买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购置的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购置的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与、行为，应征收契税。申请个人商业贷款的条件一般有哪些？1贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。2具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。3有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力。4对首付款的要求，银行间有些许差异。5有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息并承当连带责任的保证人。6具有购房合同或协议。7贷款人规定的其他条件。申请个人商业贷款一般要交哪些费用？律师审查费。2公证费。3产权登记费。4保险费。哪些财产可以抵押？一抵押人所有的房屋和其他地上定着物。二抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。三抵押人依法有权处、分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。四抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。五依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。六借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。哪些权利可以质押？1汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；

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