为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
参考解析
解析： （1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377万元人民币
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722（万元/m2）；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539（万元/m2）；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203（万元/m2）；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377万元人民币
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722（万元/m2）；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539（万元/m2）；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203（万元/m2）；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
相关考题：
为评估某住宅2004年10月1曰的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1．087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/㎡。A．3790B．4238C．4658D．4663
为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A．3790B．4238C．4658D．4663
为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% －1% +5% 因素3 +6oA +2% －3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
为评估某写字楼2004年十月一日的正常市场价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙成交价格5000元/㎡650美元/㎡5500元/㎡成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日交易情况2%5%-3%房地产状况-8%-4%6%假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.4，2004年10月1日为1：8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年5月1日平均每月比上月上升0.5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调査选 取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表2—23，具 体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”(略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场 状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比 实例比较结果表”(略）。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比 实例价格修正与调整表，具体见下表。在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格 高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为1:7.7395,2007年10月1日为1:7.6850;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表2—25。(2)交易情况的分析判断结果，见表2—26，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。(3)该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见表1—11。表中的价格指数为定基价格指数。(4)房地产状况的比较判断结果，见表2—28。(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3=4239.39元/m2
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元／㎡，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（ ）元／㎡。查看材料A.4851.50B.4852.95C.5100.50D.5151.51
某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表、请计算三个可比实例的比准价值。
在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括()。A. 可比实例是评估对象的类似建( 构)筑物B. 可比实例与评估对象的付款方式必须一致C. 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格D. 可比实例成交日期与估价时点相近E. 可比实例成交日期与估价时点必须相同
评估对象为一套建筑面积128平方米的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为8平方米。选取的某可比实例为一套建筑面积135平方米的未封问阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为10平方米，成交价格为198万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到205万元。以该可比实例为基础评估对象的市场价格为()万元。A. 198. 26B. 1 87. 43C. 1 85. 38D. 1 87. 08
估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。A．83.51B．85.26C．85.36D．87.16
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887
为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：(1)可比实例交易情况，如下表所示：上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：试利用上述资料测算该商品住宅楼：2007年8月31日的正常市场价格。
为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下： （1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/㎡，合同约定建筑面积为95㎡，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/㎡。A．7737.83B．8145.08C．8423.57D．8573.77
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A、 12.90%B、 13.10%C、 13.06%D、 13.07%
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77
评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2％；乙可比实例的卖方实收价格为7800元／m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％；丙可比实例的成交价格为8300元／m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元／m2。A．8157.60B．8158.91C．8163.57D．8164.88
运用市场法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是（ ）。A、 可比实例的成交日期应尽量接近价值时点B、 可比实例应是估价对象的类似房地产C、 可比实例的成交价格应尽量为正常价格D、 可比实例的价格表示方式应与评估价值相同
在运用市场发估价时，选取的可比实例应符合的基本要求包括( )。A:可比实例应统一采用单价B:可比实例应是与估价对象相似的房地产C:可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D:可比实例的交易类型应与估价目的吻合E:可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／㎡。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89
估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。【2011年真题】A、83.51B、85.26C、85.36D、87.16
估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）A、划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅B、建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅C、建筑面积50m2、成交日期为2005年3月的商品住宅D、成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅
单选题某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%.家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/m2。(2013年试题)A4387B4398C4500D4887
单选题评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0 4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( )元/m2。(2013年试题)A8157. 60B8158. 91C8163. 57D8164. 88
多选题估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）A划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅B建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅C建筑面积50m2、成交日期为2005年3月的商品住宅D成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅