单选题已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )元/m2。A4750B4500C4250D4100
单选题
已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )元/m2。
A
4750
B
4500
C
4250
D
4100
参考解析
解析：
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某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A．2290.91B．2326.41C．2344.16D．2308.66
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
请教:2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(9)第1大题第17小题如何解答?【题目描述】第 17 题已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2，则统一房地产范围的价格为（ ）元/m2。
某工程分项所采用的甲种材料在施工期间实际单价、基准单价、投标单价、发包人确认单价依次为424元/m2、400元/m2、380元/m2和390元/m2，若风险系数为5%。则调整后的综合单价为（ ）元/m2。 A、400 B、390 C、384 D、380
某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：(1)建筑安装工程费=1 200元/m2(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下，(1)建筑安装工程费：1) 土建工程直接费：①基础工程：99. 54元/m2②墙体工程：80. 11元/m2③梁板柱工程：282. 37元/m2④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73. 65元/m2⑤楼梯混凝土工程：31. 82元/m2⑥零星混凝土工程：25. 32元/m2⑦屋面工程：20. 42元/m2⑧脚手架工程：25. 54元/m2⑨室外配套工程：142. 67元/m2小计：781.44元/m22)安装工程直接费：①电梯工程：130. 00元/m2(其中：人工费9.00元/m2)②给排水工程:85. 22元/m2(其中：人工费12.32元/m2)③采暖通风工程：70. 34元/m2(其中：人工费9.83元/m2)④电气工程：112. 65元/m2(其中：人工费7.59元/m2)⑤消防工程：16. 62元/m2(其中：人工费2.58元/m2)⑥综合布线工程：30. 45元/m2(其中：人工费4.85元/m2)小计:445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2)3)装饰装修工程直接费：①门窗工程：135. 00元/m2(—次性包死承包价）②内部装饰工程：455. 50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)③外墙玻璃幕等工程:311. 00元/m2(—次性包死承包价）小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14. 25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。(2)专业费用：建筑安装工程费的6%。(3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。(4)销售费用：售价的3%。(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。(6)销售税费:售价的5. 53%。(7)开发利润：投资利润率为20%。【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：(1)建筑安装工程费①土建工程费= [781.44XC1+14.25%)]X(1+3.445%)元/m2=923.55元/m2②安装工程费= (445.28+45.16X79.08%)X(1+3.445%)元/m2=497.56元/m2③装饰装修工程费= (901.50+46.17X75.90%)X(1+3.445%)元/m2=968.81元/m2④单位建筑安装工程费= (923.55+497.56+968.81)元/m2=2389.92元/m2建筑安装工程费总额=2389.92元/m2X8247m2=1970.97万元(2)专业费用=1 970.97万元X6%=118.26万元(3)管理费用=(1 970.97+118.26)万元X3%=62.68万元(4)销售费用=VbX3%=0.03Vb万元以上（1)至（4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元(5)投资利息=(2 151.91+0.03Vb)X[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%）0.5-1]=(112.10+0.0018Vb)万元(6)销售税费=VbX5.53%=0.0553Vb万元(7)开发利润=(2 151.91+0.03Vb)X20%=(430.38+0.006VB)万元(8)Vb =2151.91+0.03Vb+112.10+0.0018VB+0.0553VB+430.38+0.006VBVb=2970.99万元建筑物重置单价=(2970.99+0.8247)元/m2=3602.51元/m 2
某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（ ）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64
某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（ ）元/m2。 A.2204.55 B.2397.99 C.3123.19 D.3345.64
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ） 元/m2。A、-100B、-50C、50D、100
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（ ）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300
评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2％；乙可比实例的卖方实收价格为7800元／m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％；丙可比实例的成交价格为8300元／m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元／m2。A．8157.60B．8158.91C．8163.57D．8164.88
某工程分项所采用的甲种材料的施工期间实际单价、基准单价、投标单价、发包人确认单价依次为424元/m2、400元/m2、380元/m2和390元/m2，若风险系数为5%。则调整后的单价为（ ）元/m2。A.400B.390C.384D.380
某土建分部分项工程，直接工程费单价为80元/m2，措施费为10元/m2，间接费率为12%，利润率为8%，税率为3.41%。则该分部分项工程全费用单价为()元/m2。A:98.73B:100.07C:111.07D:112.58
某新建住宅的建筑面积为4000m2，按概算指标和地区材料预算价格等算出一般土建工程直接工程费单位造价为550元/m2，采暖工程34元/m2，给排水工程38元/m2，照明工程32元/m2。按照当地造价管理部门规定，土建工程措施费费率为8%，间接费费率15%，利润率为7%，税率为3.4%。则该工程的概算单价为（）元/m2。A、698B、859.77C、787.1D、898.68
某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元／m2。A、3000B、2895.73C、2985.71D、2960.80
某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为（ ）元/m2。A、3401.36B、3398.64C、3538.78D、3266.67
单选题已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )元/m2。A4750B4500C4250D4100
单选题某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为( )元/m2。(2014年试题)A2204. 55B2397. 99C3123. 19D3345. 64
单选题某宗房地产选取三个可比实例，通过对三个可比实例修正、调整得出的三个价格分别为8200元/m2、8500元/m2、9000元/m2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的比较价值为( )元/m2。A8500B8450C8690D8570
单选题某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为（ ）元/m2。A3401.36B3398.64C3538.78D3266.67
单选题某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2.首付12万元，余款半年后支付8万元.一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A3000B2895. 73C2985. 71D2960. 80
单选题某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元／m2。A3000B2895.73C2985.71D2960.80
单选题某新建住宅的建筑面积为4000m2，按概算指标和地区材料预算价格等算出一般土建工程直接工程费单位造价为550元/m2，采暖工程34元/m2，给排水工程38元/m2，照明工程32元/m2。按照当地造价管理部门规定，土建工程措施费费率为8%，间接费费率15%，利润率为7%，税率为3.4%。则该工程的概算单价为（）元/m2。A698B859.77C787.1D898.68
单选题评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0 4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( )元/m2。(2013年试题)A8157. 60B8158. 91C8163. 57D8164. 88
单选题可比实例房屋建筑的朝向为面南，成交价格为12000元/m2，价格鉴证对象房屋建筑的朝向面西，而市场上同类型房屋建筑朝南和朝西的差价为2000元/m2，则价格鉴证对象的价格为（ ）元/m2。A12000B10000C8000D7500
单选题为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/m2。A2204.55B2397. 99C3237. 60D3345. 64