电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及解析

甲房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由甲房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，甲开发商找到乙物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同。将该居住小区的物业管理权承包给乙物业管理公司。按合同约定。乙物业管理公司要向甲开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。

问题：

1．甲开发商与乙物业管理公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？

2．甲开发商要求乙公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效？

1、开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

2、开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

答案：

解析：

A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业管理公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为期十年的物业服务合同效力如何?A开发商要求B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?

(1)开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

答案：

解析：

共用题干
利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题。

瑞辰物业公司的亏损应按()处理。
A:由瑞辰物业公司自行承担
B:由利泽花园住宅小区的业主共同承担
C:由瑞辰物业公司和利泽花园小区的业主委员会协商解决
D:由瑞辰物业公司承担，但是利泽花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿

答案：A

解析：

包干制下物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润三部分。
包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。
本题考查物业管理费用的特点，共有三个。选项D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。
物业服务费由三部分构成。法定税费是不能减少的，服务质量也不能降低，直接提高物业服务费是不可行的，因为物业收费标准由物价局核定后，物业公司不能自行调节。只有通过提高管理水平，减少服务成本支出，间接地提高利润。
二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员20人，但是具有中级以上职称的人员不少于10人。注意审清题目，注意中级职称的要求。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费（）

A、由政府约定
B、由物业公司约定
C、由业主约定
D、由物业公司和业主双方约定

正确答案:D

2006年4月的一天，李某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。李先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业管理公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，李先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。李先生离开小区时，发现车辆丢失了，李先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下李先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？

正确答案:不能成立，因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。

电大专科物业管理法规案例分析题题库及答案（试卷号：2224）盗传必究案例分析题1. 2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商A公司、B 物业公司与李先生签订了一份前期物业管理服务协议，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提供物业服务。协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住期间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续, 业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费。2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用，并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。这样一拖就是5年，2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理费，然后收取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管理费。问题：（1）李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？（2）物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？（3）本案应如何处理？答：（1）可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2 分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。（2）该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴纳物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与物业管理条例的相关规定相悖，故该条款应属无效。（3分）（3）B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房屋钥匙前的物业管理费。（3分）2. 刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元/平方米，且五年不变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先生人住2年后，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元/平方米。刘先生找到理论，物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。问题：（1）本案涉及到哪些法律关系？（2）刘先生是否应当按照3元/平方米交纳物业管理费？（3）刘先生应如何维护自己的合法权益？答：（1）木案涉及物业管理（2分）与房屋买卖（2分）是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。（1分）（2）应当（1分），因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，（2分）物业管理收费标准的依据是有关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。（2分）（3）刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。（2分）由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（3分）3. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。问题（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？（2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：（1）赵先生的理由不成立。（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。（2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；（2分）（2）物业公司不应当向张女士追索物业服务费。（2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；（2分）（3）物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。（2分）4. 2012年4月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。何帆开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求下交纳了 5元的停车费。何帆离开小区时，发现车辆丢失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下何帆向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：（1）本案涉及到法律关系主要有哪些？（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：（1）本案主要涉及到两类法律关系：一是物业公司与车主形成的车辆保管合同关系；（2分）另一个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2分）（2）无权，（2分）因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑而积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权、使用小区公共部位进行牟利。（4分）（3）不能成立，（2分）因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。（3分）5. 8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区 15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！ ”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林某将露台封闭后、建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关。问题：（1）小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？（2）本案应如何处理？答：（1）可以通过协商、（2分）调解、（2分）诉讼（.2分）等途径维护自己的合法权益。（2）顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。（1分）自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；（3分）而物业公司作为物业管理方，对业主林某私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。（3分）两方的过错行为共同导致小萌伤残的损害结果，应当承担相应的赔偿责任。（2分）6. 陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中

2006年4月的一天，李某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。李先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业管理公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，李先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。李先生离开小区时，发现车辆丢失了，李先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下李先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？

正确答案:无权。因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。

某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，一户业主买房时没有签定《前期物业服务合同》，业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否有约束力？

正确答案: 物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。
1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；
2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。

飞路花园住宅小区由虹云物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得虹云物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题。虹云物业公司的亏损应（）。

A、由虹云物业公司自行承担
B、由飞路花园住宅小区的业主共同承担
C、由虹云物业公司和飞路花园小区的业主委员会协商解决
D、由虹云物业公司承担，但是飞路花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿

正确答案:A

某小区为多、高层混合小区，在规划设计阶段，建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同，如果你是该物业管理公司的高级管理者，物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

正确答案: 对于建设单位而言，在物业管理早期介入阶段，一方面物业管理企业可从业主或物业使用人及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善，有助于优化设计。另一方面，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，减少浪费，提升物业品质，从而有助于提高工程质量，进而提高物业开发效益。对于物业管理企业而言，早期介入有利于其了解物业情况，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，为前期物业管理作充分准备。

小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。面对上述情况，请问法院该如何判决？

正确答案: 根据《物业管理条例》所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。"由于A公司是无合同管理，按照《条例》业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：
一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；
二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；
三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件。考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。

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