土地估价师 题目列表
(一) 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称：大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：1997年9月八、估价日期：1997年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元／m2房屋价格总计：419．2万元人民币，单价722．8元／m2人民币。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名刘唯 注册房地产估价师 编号00567陈宏 经济师、资产评估师 编号98035十二、土地估价机构(略)一九九八年九月二十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。土地利用状况：四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等：6等2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800㎡。第三部分 土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择：本次评估收集了以下3个比较实例比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地(2)比较因素选择：比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)(3)编制因素条件说明见表1。表1 因素条件说明表(4)编制比较因素条件指数表(表2略)(5)因素修正由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见表3。表3 因素修正表比较实例上述比准价格接近，取其算术平均值：地价：(24+23．7+24．05)÷3=23．9取整为：24美元／平方米(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元／平方米。(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12％，管理费取3％，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7％)则：地价=24X(1+12％)1.5+8X(1+12％)0．5+(24+8)(3％+7％)=28．45+8．47+3．2=40．12美元／平方米(8)总地价=40．12X4850=194582美元，合人民币161．5万元(美元与人民币汇率取1：8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算：(1)四方路仓库去年全年经营收入880．5万元(人民币)(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)(3)土地纯收益(营业税及附加取5．56％)：
请教:2011年土地估价师《土地管理基础与法规》模拟试题3第1大题第2小题如何解答?【题目描述】第 2 题 我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。（ ）
关于甲地的协议租赁与乙地的拍卖出让两种供地方式的异同，下列说法正确的是（ ）。A.均属于国有土地有偿使用的方式，在价格水平上不应有显著差异B.协议租赁的主要目的是低价吸引投资，租赁价格应当较低C.拍卖出让的主要目的是实现土地价值的最大化，故其成交价格肯定高于同条件地块的协议出让价格D.协议租赁适用于国家重点支持的行业用地，拍卖出让适用于国家限 制用地的行业用地
关于乙地的拍卖过程，下列说法正确的是（ ）。A.拍卖方确定的拍卖底价可以低于最低价标准，但成交价不得低于最低价标准B.竞买人数不得低于三个，否则只能采取招标挂牌或协议方式出让乙地C.拍卖过程中，只竞单位面积地价，后确定具体面积的方式不违反国有土地使用权出让规范的要求D.如果拟以拍卖方式出让，有关部门必须在拍卖前组织用地预申请
关于两地块的供应价格（或租金），下列说法正确的是（ ）。A.乙地的出让价格远高于工业用地出让最低价标准，国土资源局的做法属于任意抬价行为B.乙地的出让价格符合工业用地出让最低限价政策C.甲地的租金不符合最低价标准，国土资源局的做法属于低价供应土地D.甲地的租金只需协议双方同意即可，不受其他任何限制
（二）X X开发区成立于2001年，其区内土地已全部完成基础设施配套和平整。2007年5月，市国土资源局拟以租赁和出让的方式分别供应位于X X开发区内的甲、乙两块用地。其中，对于地块甲，该市政府已于2006年7月与企业A签订了工业项目投资协议，确定了供地范围和年租金；2007年5月15日，市国土资源局以协议方式将甲地供应给A企业，以拍卖形式将乙地供应给B企业。在拍卖过程中，考虑到工业用地特殊性，仅对单位面积地价进行竞拍，B企业竞得后，根据其投资工业项目的具体特点，协商确定出让地块的具体面积。已 知，甲地的协议年租金和乙地的拍卖成交价格分别为10元／平方米、532元／平方米（该开发区工业用地出让最低价标准为480元／平方米）。71.关于甲乙两地块的供应方式，下列说法正确的是（ ）。A.甲乙两地块均必须采取招标拍卖或挂牌方式供应，因此本案例中， 国土资源局做法不符合规定B.当没有第二家意向用地者时，由于没有竞争，两地块均可以以协议书方式供应C.甲地的供应方式符合有关规定D.乙地的供应方式不符合有关规定
该项目如果能够获准实施，则关于其征地费的使用和分配，下列说法正确的是（ ）。A.土地补偿费必须用于全体农产B.土地补偿费归农民集体经济组织所有C.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置D.安置补助费可以发放给被安置人员本人
该项目如果能够获准实施，其涉及农用地转用和土地征收，则按照有关规定，下列说法错误的是（ ）。A.项目涉及的37公顷土地的土地征收全部需报国务院批准B.项目涉及的35公顷耕地的土地征收全部需报国务院批准C.项目涉及的农用地转用中，有17公顷只需省级人民政府批准即可D.项目涉及的农用地转用全部须报国务院批准
因该项目与现行土地利用总体规划不符，则下列说法正确的是（ ）。A.土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力，因此该项目必须等到新一轮土利用总体规划修编之后，才有可能获准建设施工B.需要调整土地利用总体规划，并经原土地利用规划批准机关批准后方可实施C.该项目不在现行土地利用总体规划确定的建设用地范围之内，不涉及调整土地用总体规划D.该项目属于乡村基础设施用地，乡级土地利用总体规划调整由县级政府主管部门进行并报省级主管部门批准
（一）2006年，某民营企业为回报社会，结合自身长远发展的需要，拟在X X省X X乡内修建一条无偿使用的普通公路，其计划用地全部位于现行土地利用总体规划确定的建设用地范围外。后经协商，该企业与另一私营企业达成协议，联合投资开发。整个项目需占用该乡共计9个村的集体土地37顷，其中涉及非基本农田的耕地15顷，基本农田20公顷，其余为林地。就上述内容，回答66-70小题的问题。66.根据现行法律法规以及国务院有关决定的规定，以下说法正确的是 （ ）.A因该项目为非政府投资的乡镇基础设施建设项目，因此不需要经过 发改委审批立项B.该项目如果需要建设项目用地审批，须在立项之后立即向相应土地管理部门申请建设项目用地预审C.建设项目通过用地预审后，如果对土地用途、项目选址等进行重大调整，应重新申请预审D.该项目为非政府投资的乡镇基础设施建设项目，因此不需建设项目用地预审
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内予以公告。公告内容应当包括（ ）。A.规划目标B.规划期限与规划范围C.地块用途D.批准机关和批准日期E.规划编制单位
按照现行政策，下列情况中， （ ）可以获准采取协议方式出让国有土地使用权。A.汽车销售中心用地B.商品房开发用地C.公共建筑用地D.工业用地E.现状用地方式不变的情况下补办出让手续