张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
参考解析
解析：1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；
（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；
（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。
2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。
（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；
（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。
2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。
相关考题：
(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出．租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。5．在2006年10月时，张某的权益价格为( )。A。没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
王某邀请张某到家里吃饭，张某打车准时到王某家门口时，王某打电话给张某说，自己要加班，不能请张某吃饭了，张某只好又打车回家，以下说法正确的是（ ）。A．王某和张某之间存在合同关系，王某不按照约定请张某吃饭，王某应承担违约责任B．王某应向张某承担缔约过失责任，赔偿张某打车的费用C．王某和张某之间形成无因管理关系，王某应赔偿张某打车的费用D．王某没有义务请张某吃饭，也不应赔偿张某打车的费用
（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。第 8 题 在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。A．没有租赁条件下的正常市场价格B．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D．张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
张某接受王某的委托，以王某代理人的身份依法与李某签订了合同。对于该合同的签订，下列说法正确的是( )。A．张某承担民事责任B．王某承担民事责任C．张某与王某共同承担民事责任D．张某与王某均不承担民事责任
(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为( )。A．没有租赁条件下的正常市场价格B．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D．张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
在2006年10月时，王某的权益价格为( )。A．剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下净收益于2006年10月的现值之和B．剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下净收益于2006年10月的现值之和C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和
根据下列内容，回答 4～6 题：张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。第 4 题 在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。A．没有租赁条件下的正常市场价格B．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D．张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。A．剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006午10月的现值之和B．剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年lO月的现值之和
2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（ ）。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
王某与李某系男女朋友关系，二人共同出资购买了一套二居室的房屋，其中王某出资70%，李某出资30%，未约定是按份共有还是共同共有。王某想精装修房屋，李某不同意，王某坚持，李某提出分手，并要将自己的份额转让给陈某。某日刮大风，王某忘记关窗，窗玻璃刮碎坠落砸伤张某，张某要求赔偿。王某找到律师刘某，刘某给出的下列法律意见正确的有：A:王某与李某按份共有该房屋，二人各占50%的份额B:王某要精装修房屋，须经李某同意C:李某转让份额，王某在同等条件下享有优先购买权D:张某有权要求王某与李某承担连带赔偿责任
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A. 20%的首付款,加上该首付款2年的利息B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D. 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月。2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和 C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。A.20％的首付款加上该首付款2年的利息 B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值 C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和 D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和
李某将一处门面房租给张某，双方口头约定，租期2年，租金每月1000元。1年后，张某经李某同意，将房屋转租给王某，租期1年、月租金1200元，双方未签订书面合同。王某人住后，擅自拆除了门面房隔墙，李某得知后欲收回房屋。下列有关本案的说法中，正确的有()。A.张某与王某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，李某有权按每月1200元向张某收取租金C.李某有权要求王某承担违约责任D.李某有权要求张某承担违约责任
单选题赵某与张某发生经济纠纷，协商无效后，张某向人民法院提起民事诉讼、审理期间张某要求在外地打工的王某出庭作证，王某要求张某支付其由于出庭所支出的费用，对此，以下说法正确的是（）A王某的要求正当，应当由张某支付其出庭费用B败诉方应当承担王某的出庭费用C胜诉方应当承担王某的出庭费用D赵某应当承担王某的出庭费用
单选题王某与张某原系夫妻，2018年1月16日，为给王某治病，张某以自己的名义向赵某借款6万元，约定于2018年5月16日偿还，并出具借条一张，孙某以保证人的身份在借条上签字，但未与赵某约定保证方式、保证期间和保证范围。债务到期后，张某未偿还借款。同年7月5日，王某与张某协议离婚。因张某一直未偿还欠款，赵某于2018年12月19日诉至法院。下列说法正确的是（ ）。A因该借款专门用于为王某治病，因此该债务属于王某个人债务B若双方就债务承担未达成一致，法院应判决双方各自承担一半C2018年12月19日，赵某有权起诉请求王某、张某及孙某承担连带责任D若王某与张某离婚时协议各自偿还3万元，该协议并不当然对赵某有效
单选题张某想转让自己闲置的一台电脑，王某想购买，但是双方对价格未达成一致，二人表示回去后再考虑考虑。张某当天晚上给王某发去一封邮件，称王某能出4000元，就可以卖给王某，给王某20天的时间考虑。张某刚发出邮件，王某也让朋友给张某带话，说自己愿意出4000元钱购买，给张某5天的时间考虑。张某认为两人已经成交，就没给王某回复，一直等王某来买电脑，其间拒绝了几个买主，王某收到张某的邮件10天后听说陈某卖的电脑更便宜，遂购买了陈某的电脑，告诉张某自己不再买张某的电脑了。以下说法正确的是（ ）。A王某应向张某承担违约责任B王某应向张某承担缔约过失责任C王某应向张某承担侵权责任D王某不应向张某承担责任