201 2年10月，甲欲将其在南海花园的一套两居室卖出。乙得知后，找到甲。 1 0月1 1日，乙与甲签订了房屋买卖合同，约定一周后乙付清全部房款，双方办理房屋变更登记手续。当日，乙预付了房款10,000元给甲，拿到了房屋的钥匙，并将事先准备好的假的房屋所有权证与真的房屋所有权证调包。次日，乙携带真房产证，自称是该两居室的房主甲，与丙签订了该两居室的房屋买卖合同。约定：每平方米的价格为市场均价12,000元；1 0月1 3日下午丙一次性付清全部房款，乙交付房屋钥匙给丙；之后两日内，双方办理房屋变更登记手续。签约之前，在丙的要求下，乙曾带丙看房。该两居室的客厅中挂有甲家全家福照片，但丙对乙的身份没有产生任何怀疑。 1 0月14日上午，乙、丙一起到南海区房屋管理局办理了变更登记手续。办理登记过程中，房屋管理局工作人员对身份证、签名笔迹均没有提出任何异议。次日，丙去布置房屋时，遇到甲，知道了事情真相。并且获知1 4日晚，雷击致使该两居室中的壁线短路起火，引发火灾，墙壁毁损严重，甲认为房屋仍然归自己所有，要求丙返还房屋，但丙认为自己已经支付了全部房款，并且房屋已登记在自己名下，应归自己所有。问题：1．乙拿到房屋钥匙是否就取得了房屋所有权？为什么？2．甲能否以乙所预付的10，000元房款是定金为由，主张依据定金法则获得双倍赔偿？为什么？3．乙、丙之间的房屋买卖合同效力如何？为什么？4．房屋因火灾遭受的损失应当由谁承担？为什么？5．丙能否取得房屋所有权？为什么？6．甲应如何向房屋管理局寻求救济？
201 2年10月，甲欲将其在南海花园的一套两居室卖出。乙得知后，找到甲。 1 0月1 1日，乙与甲签订了房屋买卖合同，约定一周后乙付清全部房款，双方办理房屋变更登记手续。当日，乙预付了房款10,000元给甲，拿到了房屋的钥匙，并将事先准备好的假的房屋所有权证与真的房屋所有权证调包。次日，乙携带真房产证，自称是该两居室的房主甲，与丙签订了该两居室的房屋买卖合同。约定：每平方米的价格为市场均价12,000元；1 0月1 3日下午丙一次性付清全部房款，乙交付房屋钥匙给丙；之后两日内，双方办理房屋变更登记手续。签约之前，在丙的要求下，乙曾带丙看房。该两居室的客厅中挂有甲家全家福照片，但丙对乙的身份没有产生任何怀疑。 1 0月14日上午，乙、丙一起到南海区房屋管理局办理了变更登记手续。办理登记过程中，房屋管理局工作人员对身份证、签名笔迹均没有提出任何异议。次日，丙去布置房屋时，遇到甲，知道了事情真相。并且获知1 4日晚，雷击致使该两居室中的壁线短路起火，引发火灾，墙壁毁损严重，甲认为房屋仍然归自己所有，要求丙返还房屋，但丙认为自己已经支付了全部房款，并且房屋已登记在自己名下，应归自己所有。
问题：
1．乙拿到房屋钥匙是否就取得了房屋所有权？为什么？
2．甲能否以乙所预付的10，000元房款是定金为由，主张依据定金法则获得双倍赔偿？为什么？
3．乙、丙之间的房屋买卖合同效力如何？为什么？
4．房屋因火灾遭受的损失应当由谁承担？为什么？
5．丙能否取得房屋所有权？为什么？
6．甲应如何向房屋管理局寻求救济？
参考解析
【参考答案】
1．不是。甲乙并没有办理房屋变更登记手续，所以房屋的所有权并没有发生移转。
2．不能。乙支付的10,000元是房屋预付款，当事人没有明确约定定金性质，所以不是定金。
3．合同有效，虽然乙是无权处分，但根据最新的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同纠纷解释》），买卖合同是有效的。
4．丙。乙、丙双方于1 0月14日上午办理了房屋所有权变更登记手续，完成了房屋的交付，自此时起，丙承担房屋损失的风险。
5．能。丙构成不动产的善意取得。
6．甲可以向房屋管理局申请更正登记，如果丙不同意更正，甲可以向房屋管理局申请异议登记。此外，甲可以要求房屋管理局对变更登记错误承担民事赔偿责任。
【法理分析】
1．基于物权的法律特性，物权的公示原则要求物权的产生、变更和消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。我国法律以登记为不动产物权的公示方法，对于登记的法律效果，原则上实行登记要件主义，即以登记作为不动产物权变动的要件，非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知，本案中，乙仅仅拿到了房屋的钥匙，甲乙并没有办理房屋变更登记手续，所以房屋的所有权并没有发生移转，乙未取得房屋的所有权，甲仍是房屋的所有人。
2．定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。在实践中必须注意将定金与其他形式的金钱担保加以区分，当事人没有约定定金性质的，不得主张定金权利。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第1 1 8条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事入主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，乙支付的10,000元是房屋预付款，当事人没有明确约定定金性质，所以不是定金，甲不能以乙所预付的10，000元房款是定金为由，主张依据定金法则获得双倍赔偿。
3．无权处分行为是无处分权人以自己名义对他人权利标的所为之法律行为，该行为若经有权利人同意，效力溯自处分之时起有效；若有权利人不同意，则效力确定为无效。《合同法》第5 1条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最新的《买卖合同纠纷解释》第3条第1款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，乙携带其调包所得的真房产证，自称是该两居室的房屋甲，与丙签订了该两居室的房屋买卖合同，乙非真正的所有权人，其行为属于无权处分，但依据上述司法解释的规定，该房屋买卖合同效力有效。
4．在标的物非因双方当事人的故意或者过失而发生意外毁损和灭失的情况下，根据我国法律的规定，标的物风险责任承担的确定采交付原则。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，乙、丙没有对房屋毁损、灭失的风险承担作出特别约定，故而应依一般性规定判定风险的承担者。乙、丙双方于1 0月1 4日上午办理了房屋所有权变更登记手续，完成了房屋的交付，自此时起，丙承担房屋损失的风险。所以，1 0月14日晚火灾造成的损失应当由丙承担。
5．我国《物权法》规定动产、不动产和其他物权都可以适用善意取得。《物权法》第1 06条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由此可见，不动产善意取得的要件包括：(1)受让人是善意的，即以一般人的标准衡量，受让人不知道或者不应当知道转让人的处分权瑕疵；(2)受让人支付了合理的对价；(3)已经办理了不动产变更登记。本案中，首先，乙具有真的房屋所有权证，推定丙是善意的。尽管丙看房时对照片与本人的关系没有产生怀疑，但照片属于个人信息，不能认为丙应当知道该照片是甲的全家福照片，而其没有对乙的身份产生怀疑从而具有疏忽大意的过失。其次，丙是以市场均价从乙处购买该两居室的，可以认定为支付了合理的对价。最后，乙、丙双方已经办理了房屋变更登记手续。所以，丙构成善意取得，丙取得了房屋的所有权。
6．《物权法》第1 9条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”由此受到侵害的不动产权利人可以通过更正登记和异议登记寻求救济，并且申请更正登记时申请异议登记的前置程序。本案中，尽管丙善意取得该两居室房屋的所有权，但原房屋所有权人甲认为登记错误的，仍然有权向登记机构提起更正登记和异议登记。
《物权法》第1 2条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人……”由此，登记机构虽然原则上对材料进行形式审查，必要时进行实质审查，但其负有审查注意义务。《物权法》第21条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”由此，登记机构应对因其没有尽到审查注意义务而造成的变更登记错误承担赔偿责任。但是对于登记机构赔偿责任的性质未予明确，学界对此有民事赔偿责任与国家赔偿责任两种观点。我们认为，不动产登记是民事行为，不是政府部门的行政管理行为，不宜认定为国家赔偿责任。本案中，乙、丙在办理变更登记过程中，房屋管理局对申请人明显的体貌特征差别未予注意，没有尽到审查注意义务，造成对原房屋所有权人甲的侵害，应当承当民事赔偿责任。