多选题

地产不断升值的主要原因有（　　）。[2008年真题]

A土地供应的有限性

B外部条件辐射影响

C土地用途的变更

D土地利用率的降低

E土地利用率的提高

解析：
形成地产升值的主要原因：①土地的供应的有限性。随着城镇人口增加和房屋质量提高，对各种房屋的需求量不断增大，而城镇土地受土地资源量限制，却难以大量增加，从而均衡价格点不断提高。②外部条件辐射影响。随着社会经济技术发展，人们不断提高和完善城市功能。通过投资，城市公用设施和文教、卫生、商业服务等行业的规模扩大，质量提高，对各宗建设用地产生辐射作用，提高了各宗地产的市场价值。③土地利用率的提高。随着城市土地利用率的提高，城市建筑容积率不断加大，容积率越大，在地面地价不变的情况下，购买者可支付的地产价格越高。因此，土地利用率的提高而非降低是地产不断升值的重要原因。④土地用途的变更。随着城市经济发展，特别是在城市中心地区，商业、服务业等较高收益用地面积不断扩大；相应工业用地、居住用地等较低收益用地面积不断缩小。正是由于土地由低收益用途向高收益用途的转化，提高了城市地产收益水平，进而推动了房价的上涨。