二００四年全国房地产估价师执业《房地产估价案例与分析》考试笔记

2012年房地产估价师考试报名时间?

我要报考2012年房地产估价师执业资格考试，但不知道具体报名时间，怕错过了，有哪位知道，请告知，非常感谢！我是郑州的。

一般是5月份报考。但是具体时间各个省份都不同。建议你到了5月份随时关注。

下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（　）。

A.房地产估价师执业资格考试.注册和继续教育
B.建立房地产估价机构信用档案
C.拟定房地产行业相关政策法规
D.对会员的执业行为进行检查

答案：C

解析：

本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项C错误，应为制定并执行房地产估价、房地产经纪执业准则和职业道德准则。

房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》，即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册，取得《房地产估价师注册证书》，才可以以房地产估价师的名义从事估价活动。

房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（　　）

答案：错

解析：

房地产估价师是指经全国统一考试或者通过认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，从事房地产估价活动的人员。

房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动

答案：错

解析：

取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。

房策联盟- 天下地产人网上脑力风暴会地产营销策划资料自由下载 http:/ 目录第一部分房地产估价原则1第二部分估价程序2第三部分房地产估价技术路线3第四部分估价方法3一、市场比较法3二、收益法5三、成本法7四、假设开发法9五、基准地价修正法11第五部分不同估价目的下的估价11一、土地使用权出让价格评估11二、房地产转让价格评估12三、房地产租赁价格评估12四、房地产抵押价值评估13五、房地产保险估价14六、房地产课税估价14七、征地和房屋拆迁补偿估价15八、房地产的分割、合并估价15九、房地产纠纷估价16十、房地产拍卖底价评估17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价17十二、损害赔偿估价18第六部分各种类型的房地产估价18一、居住房地产估价18二、商业（含餐饮）房地产估价18三、商务办公（写字楼）房地产估价18四、旅馆（含娱乐）房地产估价19五、工业房地产估价19六、特殊用途房地产估价19第七部分估价报告格式19估价报告常见错误21第八部分估价报告案例23第九部分投资分析23第十部分网上下载24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面价格内涵，由目的确定估价思路，由原则原理确定估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；遵守估价原则；确定价格内涵（一定要先说清楚）；确定价格形成过程；再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用规范 P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押。划拨土地不能单独抵押。集体土地未经征用不得出让。相邻关系、共同所有、区分所有。土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则原理P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。市场准入；条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：一般性的；地区性的；本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料

中国房地产估价师与房地产经纪人学会目前承担全国房地产估价师、房地产经纪人( )的工作。

A:执业资格考试
B:吊销执照
C:注册
D:监督管理
E:继续教育

答案：A,C,E

解析：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会规范房地产经纪人（　　）。

A、执业资格考试
B、吊销执照
C、登记
D、监督管理
E、继续教育

答案：A,C,E

解析：

在住房和城乡建设部的指导下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机，经过几年的不懈努力，探索建立了以房地产经纪人员职业资格登记管理制度为核心，以诚信建设为基础，以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系，该体系主要包括：①承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育；②确立房地产经纪执业规则；③推广房地产经纪业务合同文本；④发布房地产交易风险提示；⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系；⑥建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；⑦开展房地产经纪资信评价活动；⑧通报房地产经纪违法违规案件；⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。

下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B、建立房地产估价机构信用档案
C、拟定房地产行业相关政策法规
D、对会员的执业行为进行日常监管

正确答案:C

下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B、建立房地产估价机构信用档案
C、拟定房地产行业相关政策法规
D、对会员的执业行为进行日常监管

正确答案:C

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（）。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B、建立房地产估价机构信用档案
C、拟定房地产行业相关政策法规
D、对会员的执业行为进行日常监管

正确答案:C

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