某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。A1728B1900C1500D1000
某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。
A1728
B1900
C1500
D1000
参考解析
略
相关考题：
某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）
某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ㎡，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400㎡，办公楼建筑面积10 000 ㎡，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2005年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。
（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；3. 专业费用为建筑费用的10%；4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7. 房地产综合资本化率为8%；8. 每年按365天计算：9. 本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000，允许覆盖率《=50%年，出售时间为1996月。根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部出售，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价格的4%。在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费及相关的专业费用，余下的在第3年完成。试评估该地块1996年10月出售时的市场价格。
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：试评估该宗地地价。
某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：(1)建筑安装工程费=1 200元/m2(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时总价为（ ）元。A.1100000 B.2200000C.2540000 D.3020000
某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。【解】该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。销售税费总额=2790.18万元X3%=83.71万元设该宗土地的总价为V，则：购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03VV=1165.77万元故：土地总价=1165.77万元
某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元／平方米，单位建筑面积开发成本为3000元／平方米，开发费用为380元／平方米，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法计算的该住宅单价为()元／平方米。A、6061B、6122C、7482D、8140
评估对象宗地A的具体资料如下： ⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况： 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况： 不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况： 评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值； (1)写出评估思路或技术路线； (2)写出评估步骤和评估结果； (3)对评估结论作出必要的说明。
评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限从士地使用权出让时起50年。(1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住?昆合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中，1-2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途;3-18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。(2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。(3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20％需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。(4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下:第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;其他销售税费为总价值的6%。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。要求:评估该块土地于2016年10月1日出让时的正常购买价格。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%
某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62 000B、 60 000C、 65 000D、 62 500
某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。A、6419.73B、6507.27C、5680.95D、5524.33
某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14
某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。要求：评估该宗地的地价。
有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。要求评估该宗地的地价。
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3.专业费用为建筑费用的10%； 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息； 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7.房地产综合资本化率为8%； 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。
有一宗"七通一平"待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：评估该宗地的地价。
某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（）元。A、62500B、62000C、61000D、61500
问答题［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。
问答题有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。 要求： （1）应采用哪种方法评估土地的价值？ （2）该方法的适用范围是什么？ （3）列出该方法的计算公式。 （4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）
单选题某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。A1728B1900C1500D1000