业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。问题：1.物业服务费编制的依据是什么?2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?3.针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。
问题：
1.物业服务费编制的依据是什么?
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?
3.针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
参考解析
解析：
1.物业服务费编制的依据如下。
(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。
(2)支出的编制依据包括：
1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;
2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;
(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;
(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;
(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;
(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;
(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;
(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
相关考题：
以下关于业主委员会对欠费业主的督促义务的说法．不正确的是( )。A．对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳拖欠费川B．对逾期仍不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴C．对拒不交纳物业服务费的业主，物业服务企业有权依法追缴，并可以采取停水、停电等措施胁迫业主交费D．依法追缴物业服务费的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决
2009年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：1.物业服务企业这样回答对吗？如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？2．针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？
业主郭先生从2010年3月份人住某高档公寓某单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费未果。郭先生不交物业服务费的主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复说：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主郭先生直接找开发商联系解决。根据以上案例，回答1~2题：物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?
连带缴纳责任是指当( )不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。A．物业使用人B．物业所有人C．物业租用人D．物业共用人
当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用，此种责任属于( )。A．缴纳责任B．连带缴纳责任C．连带责任D．强制缴纳责任
关于物业服务费收缴的说法，正确的有（ ）。A:按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务B:业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定C:对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴D:已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳E:已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
()是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。A:缴纳责任B:连带缴纳责任C:连带责任D:强制缴纳责任
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：1.物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?2.针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。
多选题关于物业服务费收缴的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]A按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务B业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定C对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴D已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳E已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务费的成本构成包括哪些？
问答题2011年9月，某业主入住某住宅小区顶楼后，一直拒缴物业服务费。物业管理企业多次追缴其所欠物业服务费，但该业主坚决不缴，其理由是：内墙涂料脱落、家中出现渗水现象，且多次与物业管理企业交涉，至今尚未给出解决之策。关于业主的投诉理由，物业管理企业认为这是开发商遗留下来的问题，不关他们的事，让业主直接找开发商协商解决。本案例中，物业管理企业的做法是否正确？为什么？如果不对，物业管理企业该如何处理此类问题？
问答题2011年9月，某业主入住某住宅小区顶楼后，一直拒缴物业服务费。物业管理企业多次追缴其所欠物业服务费，但该业主坚决不缴，其理由是：内墙涂料脱落、家中出现渗水现象，且多次与物业管理企业交涉，至今尚未给出解决之策。关于业主的投诉理由，物业管理企业认为这是开发商遗留下来的问题，不关他们的事，让业主直接找开发商协商解决。对于业主拒缴物业服务费的行为，物业管理企业应如果解决？
问答题业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？
单选题下列关于业主委员会对欠费业主的督促义务的说法，不正确的是（）。A对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳拖欠费用B对逾期仍不缴纳物业服务费的，物业服务企业有权依法追缴C对拒不缴纳服务费的业主，物业服务企业有权依法追缴，并可以采取停水、停电等措施胁迫业主交费D依法追缴物业服务费的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁向人民法院起诉解决
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。业主与物业服务企业可以采取什么形式约定物业服务费用？其财务特征是什么？
单选题关于业主交纳物业服务费用，下列论述不正确的是（ ）。A业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴B业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主不承担交纳责任C物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金D纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳