某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
参考解析
解析：1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
相关考题：
（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B．按建筑物耐用年限计算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D．按建筑物已使用年限计算
（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B．估价时点应设定为2004年3月1曰C．净收益中应扣除建筑物折旧额D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。
某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（）。A. 1200万元加100万元 B.1280万元加100万元C. 1 200万元 D. 1 280万元
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
××市东区××庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，××房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？
本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1. 土地(1)名称：某总公司综合用地。(2) 土地位置：某市人民西路某号。(3) 土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5) 土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。(6)土地权属性质：国有土地。(7)形状：规则，一面临街地。(8)周围环境、景观:估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大;距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。(10)土地平整程度：平整。(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。(12)利用现状：商业用地。(13) 土地级别：某市二级。(14) 土地权利状况：①土地使用权属属主:根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。②土地取得方式：政府出让方式取得。③土地使用年限：50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。④土地已使用年限：5. 75年。⑤土地剩余使用年限:44. 25年。2.建筑物某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，1~4层为商场，5~6层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2;装修状况:外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面;顶棚，石膏板吊顶;地面，耐磨砖;设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统;设有中央空调系统。根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。五、估价时点2003年1月6日。六、估价原则（略）七、估价方法估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。八、估价结果1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价人员在实地调査勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。五、估价测算过程1.估算步骤(1)搜集有关收入和税费的资料；(2)估算潜在毛收入；(3)估算有效毛收入；(4)估算运营费用；(5)估算净收益；(6)选用适当的资本化率；(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。2.估算过程(1)市场调査估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调査，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100~150元/m2，年管理费为年租金的3%,年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%。，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据XX市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。(2)计算年有效毛收入年有效毛收入=130元/(m2.月）X2795.32m2X12月X100%X85%=3706594.32元(3)计算年总运营费用①年税金及水电费=10元/(m2 *月）X12月X2795.32m2=335438.40元②年管理费=3 706594.32元X3%=111197.83元③年维修费=1900元/m2X2795.32元X1.5%=79666.62元④总费用=①+②+③=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元(4)计算年总净收益年总净收益=年总收益一年总费用=(3706594.32—526302.85)元=3180291元(5)选用适当的资本化率利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为2. 25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。(6)计算收益价格收益价格计算公式：式中r——房地产综合资本化率；n——收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a-年净收益。(7)评估结果房地产评估总价值:2626万元。单位面积房地产评估价格：9395元/m2。六、估价结果确定房地产评估总价值:2626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）
房地产估价报告项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：XX法院估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：XX[2011]第XX号目录(略）致估价委托人函XX法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整XX房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二〇一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4.估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师X XX，XXX已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地査勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地査勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名 执业资格 注册号签名XXX注册房地产估价师XXX(略）XXX注册房地产估价师XXX(略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至估价时点，估价对象巳抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。(其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构三、估价对象估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为XX有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。(估价对象其他情况略）四、估价目的因XX法院审理案件的需要，委托本公司对XX有限公司所有的位于XX市XX街XX号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2011年6月23日六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析(略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析1.估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2.估价方法原理和公式(1)收益法收益法原理:采用适当的报酬率,将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式为：式中V——房地产价值；A——未来第一年房地产净收益；Y——报酬率；g——净收益逐年递增的比率；n——房地产剩余收益年限。(2)市场法（略）七、估价测算过程(一）收益法1.年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表3—31、表3—32、表3—33。3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2*月）。根据市场调査和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2年有效毛收入=年潜在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m22.年总费用①税金:包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%)、教育费附加（营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。年维修费=1800元/m2X2%=36元/m2③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1. 5%~30%。,本次取2%。。年保险费=823.08元/m2X2%=1.65元/m2④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据XX市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%~4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2⑤年总费用：①~④项的合计。年总费用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m23.年净收益年净收益：年有效毛收入一年总费用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m24.报酬率报酬率确定为6.5%(确定过程略）。5.收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点巳使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。6.求取房地产评估单价计算公式为：估价对象单价=615.4元/m2/6.5%X[1-1/(l+6.5%)29]=7943元/m2(取整）(二)市场法经测算，估价对象比准单价为8023元/m2(测算过程略）。(三）综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983元/m2估价对象评估总价=7983元/m2X511.45m2=408.29万元八、估价结果确定本估价机构根据估价目的,遵循估价原则，按照估价程序,采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略）
某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。设以上最终确定的价格为i3，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）。A.P B.P加上商场的土地使用权价格C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金
房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）。（八）估价依据1）《中华人民共和国物权法》；2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；3）《中华人民共和国土地管理法》；4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 （GB/T50291－1999）；5）《城市房屋拆迁管理条例》；6）《国有土地上房屋征收评估办法》；7）《房屋征收评估委托书》；8）《房屋征收评估委托合同》；9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；10）估价对象的《房屋租赁合同》；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1.比较法测算比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）比较法评估单价：16670.81元/㎡；比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）（参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元／㎡；收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。××房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）
本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断： （六）估价方法适用性分析 1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
房地产估价报告 项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价 估价委托人：××法院 估价机构：××房地产估价有限公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：2011 年6 月23 日至2011 年7 月5 日 估价报告编号：××[2011]第××号目录（略）致估价委托人函 ××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于 ××市××街××号，建筑面积为 411.45m2的商业用房及建筑面积为 38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下： 评估单价：7983 元/m2 评估总价：408.29 万元 人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整××房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二0 一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。 4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．注册房地产估价师×××，×××已于2011 年6 月23 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 姓名 执业资格 注册号 签名 ×××注册房地产估价师×××（略） ×××注册房地产估价师×××（略）估价假设和限制条件 1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。 2．估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。 3．估价对象房地产本身不存在质量问题。 4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。 5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。 6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。 7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240 万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。 （其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于 2000年，为钢筋混凝土结构，共 12 层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为 411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共 100m2，合计可利用面积为 511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为 38m2。 估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为 61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。 估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有 2.5 年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计 240 万元。（估价对象其他情况略） 四、估价目的 因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。 五、估价时点 2011 年6 月23 日 六、价值定义（略） 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法（略） 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告应用的有效期 因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略） 二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略） 四、市场背景描述与分析（略） 五、最高最佳利用分析（略） 六、估价方法适用性分析 1．估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。 2．估价方法原理和公式 （1）收益法 收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。 收益法公式式中：V——房地产价值； A——未来第一年房地产净收益； Y——报酬率； g——净收益逐年递增的比率； n——房地产剩余收益年限。 （2）市场法（略） 七、估价测算过程 （一）收益法 1．年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表 1、表 2 和表 3。表1 商业用房租赁情况调查表表2 因素条件说明表表3 商业用房租金测算表 3 个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2 元/（m2·月）。 根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。 年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4（元／m2） 年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08（元／m2） 2．年总费用 ①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），综合取年有效毛收入的17.5%。 ②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800 元／m2计算。 年维修费=1800×2%=36（元/m2） ③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。 年保险费=823.08×2‰=1.65（元/m2） ④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。 年管理费=年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99（元/m2） ⑤年总费用：①～④项的合计。 年总费用=144.04＋36＋1.65＋25.99=207.68（元／m2） 3．年净收益 年净收益=年有效毛收入－年总费用=823.08－207.68=615.4（元／m2） 4．报酬率 报酬率确定为6.5%。（确定过程略） 5．收益年限 估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40 年。该房地产竣工于2000 年，至估价时点已使用11 年，剩余使用年限为29 年，因此估价对象的可收益年限确定为29 年。 6．求取房地产评估单价计算公式为：估价对象单价=615.4÷6.5%×[1－1÷（1＋6.5%）29]=7943（元/m2）（取整） （二）市场法 经测算，估价对象比准单价为8023 元／m2。（测算过程略） （三）综合确定估价对象评估价格 由上述测算过程得到的收益价格为7943 元／m2，比准价格为8023 元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。 估价对象评估单价=（7943＋8023）÷2=7983（元／m2）； 估价对象评估总价=7983×511.45=408.29（万元）。 八、估价结果确定 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6 月23 日的评估单价为7983 元／m2，评估总价为408.29 万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件（略）
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（ ）。 A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益 B.收益年限由土地的剩余年限决定 C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值 D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算
甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。 根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：××估字第××号项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）、×××（注册号：×××）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000 m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，产权人为××公司，用地面积为1000 m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期（其他情况略）。（2）房屋所有权估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）；6.谨慎原则（说明略）。（八）估价依据1）《中华人民共和国物权法》；2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；3）《中华人民共和国土地管理法》；4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；5）《国有土地上房屋征收评估办法》；6）《房屋征收评估委托书》；7）《房屋征收评估委托合同》；8）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；9）估价对象的《房屋租赁合同》；10）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其他内容略。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适应性分析（略）五、估价测算过程1.采用比较法确定估价对象价值比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例 （2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略。比较法评估单价：16670.81元/㎡；比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元／m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／m2（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，价值时点至剩余土地使用年限到期为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。。（4）价格评估确定（详见下表）参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35元／m2；收益法评估总价：22333038.05元。六、估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）附件（略）
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A、2800B、2940C、4000D、4200
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B、按建筑物耐用年限计算C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D、按建筑物已使用年限计算
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）A、该两幢建筑物抵押评估价值之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2004年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
单选题某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为（ ）万元.A964．4B977．9C1000D3500