房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。五、价值时点2015年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：×××、×××十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2015年6月14日至2015年6月19日十四、变现能力分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售费用按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建工程的税费经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元11.在建工程的评估值在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）运用成本法求取估价对象的价格经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元六、估价结果确定经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
参考解析
解析： 本题考查的是房地产估价报告示例。
1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.“估价原则”缺少谨慎原则；
5.结果报告中估价结果缺少单价；
6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
7.结果报告缺少风险提示；
8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；
12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
14.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
16.估价报告缺少附件。
1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.“估价原则”缺少谨慎原则；
5.结果报告中估价结果缺少单价；
6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
7.结果报告缺少风险提示；
8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
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13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
14.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
16.估价报告缺少附件。
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甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（ ）。A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产 B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件 C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析 D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？ 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？ 、估价技术报告应说明哪些内容？
下列有关房地产估价报告的叙述，正确的有（ ）。A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告E.房地产估价报告通常由八大部分组成
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价
根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。A、此估价报告的有效期为20年B、此估价报告的有效期原则上不超过1年C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）
多选题房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示（）。A估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响B在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点C合理使用评估价值D定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估
多选题房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有（）。A房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值B定期对房地产估价报告进行抽检C完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统D房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值E房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案
判断题某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）A对B错
多选题下列不属于房地产抵押估价对房地产管理部门的要求的是（）。A房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值B定期对房地产估价报告进行抽检C完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统D房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值E房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案