某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000㎡住宅，建造费用为 3000 元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8％、4％、3％。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表 2 项目投资现金流量表
某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000㎡住宅，建造费用为 3000 元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8％、4％、3％。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的
3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）
表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2 项目投资现金流量表
3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）
表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2 项目投资现金流量表
参考解析
解析：（1）项目投资现金流量表如下表所示：
由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×6＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。
（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6
月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×6＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。
（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6
月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
相关考题：
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。
某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
某建设项目工程费用为7200 万元，工程建设其他费用为1800 万元,基本预备费为400 万元，项目前期年限1 年,建设期3 年，各年度完成投资计划额的比例分别为20%、40%与40%,年涨价率为6%，则该项目建设期第2年价差预备费为（）万元。A.451.63B.464.74C.564.54D.589.63
(2014年)某土方工程，月计划工程量2800m3，预算单价25元／m3；到月末时已完工程量3000m3，实际单价26元／m3。对该项工作采用赢得值法进行偏差分析的说法，正确的是（ ）。A．已完成工作实际费用为75000元 B．费用偏差为-3000元，表明项目运行超出预算费用 C．费用绩效指标>1，表明项目运行超出预算费用 D．进度绩效指标＜1，表明实际进度比计划进度拖后
某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。 该地块规划允许建筑面积为4 500 m2，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当 前该地区中档写字楼的年净租金收人为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础 利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算 的中档写字楼的建造费用为1 000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。【解】
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元(2)项目总开发成本①土地费用：5 000万元②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元④其他工程费：4 60万元⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元⑥财务费用a. 土地费用利息：7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元⑧项目总开发成本：(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率
某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
(2017年真题) 计算题（二） 某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。 保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）
某房地产开发企业于2012年初以15000元/㎡的价格购买了一面积为8000㎡的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000㎡，写字楼建筑面积60000 ㎡，并于2012年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/㎡。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/㎡，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/㎡。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。
某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。
某公司拟建设A、B两个公路项目，A项目的工程费用为3000万元，工程建设其他费用为1000万元，预备费为工程费用及工程建设其他费用之和的15%。固定资产投资拟向银行贷款金额为2640万元，剩余部分为自有资金投资。贷款年利率为6%（按季度计息）。B项目的工程费用为3600万元，工程建设其他费用为570万元，预备费为工程费用及工程建设其他费用之和的10%。固定资产投资拟向银行贷款金额为3100万元，剩余部分为自有资金投资。贷款年利率为6%（按年计息）。两个项目建设期均为2年，投资比例均按照第一年40%，第二年60%投入，贷款发放比例同投资比例。计算结果保留小数点后两位。 、分别计算A、B项目的建设期贷款。 、该公司拟通过项目的总投资额进行方案的选择，拟采用投资额较小的项目为最优方案。试分析应选择哪个项目进行投资。
共用题干某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为120000㎡，规划容积率为1.5。该公司计划在1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100万元(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用的水平。在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有( )。A:停车率B:建筑密度C:绿地率D:拆建比
某建设项目设备购置费为1000万元，建筑工程费为800万元，安装工程费用200万元，工程建设其他费用为100万元，基本预备费率为10%，建设期两年，平均物价上涨指数为5%，各项费用在建设期期初一次投入，则基本预备费为多少？
计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
计算题：某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？
某新建项目建设期2年，估计建筑工程费及安装工程费为8000万元，设备及工器具购置费为6000万元，工程建设其他费用为9000万元，基本预备费费率为10%，建设期价格上涨指数（基于工程费用）预计为5%。项目工程费用和工程建设其他费用均为第一年投入60%，第二年投入40%全部建设投资的30’%为自有资金，其余为银行贷款。该项目自有资金和建设投资借款在各年年内均衡发生，惜款年利率为6%，每年计息一次，建设期内不支付利息。计算项目工程费用。
某新建项目建设期2年，估计建筑工程费及安装工程费为8000万元，设备及工器具购置费为6000万元，工程建设其他费用为9000万元，基本预备费费率为10%，建设期价格上涨指数（基于工程费用）预计为5%。项目工程费用和工程建设其他费用均为第一年投入60%，第二年投入40%全部建设投资的30’%为自有资金，其余为银行贷款。该项目自有资金和建设投资借款在各年年内均衡发生，惜款年利率为6%，每年计息一次，建设期内不支付利息。计算项目基本预备费和涨价（价差）预备费。
问答题某新建项目建设期2年，估计建筑工程费及安装工程费为8000万元，设备及工器具购置费为6000万元，工程建设其他费用为9000万元，基本预备费费率为10%，建设期价格上涨指数（基于工程费用）预计为5%。项目工程费用和工程建设其他费用均为第一年投入60%，第二年投入40%全部建设投资的30’%为自有资金，其余为银行贷款。该项目自有资金和建设投资借款在各年年内均衡发生，惜款年利率为6%，每年计息一次，建设期内不支付利息。计算项目工程费用。
问答题计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
问答题某建设项目设备购置费为1000万元，建筑工程费为800万元，安装工程费用200万元，工程建设其他费用为100万元，基本预备费率为10%，建设期两年，平均物价上涨指数为5%，各项费用在建设期期初一次投入，则基本预备费为多少？