X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。1.甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。2.乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为750q元/m2，悲观值为4000元/m2，最可能值为5500元/m2。3.丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表14-22。4.丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。问题1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?2.根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。3.根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
1.甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
2.乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为750q元/m2，悲观值为4000元/m2，最可能值为5500元/m2。
3.丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表14-22。
4.丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。
问题
1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?
2.根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
3.根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
参考解析
解析：
1.(1)各方案比选的可比性原则具体包括：服务年限的可比，所以比较方案的服务年限相同;计算基础资料的可比性(如价格);设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致;经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。
(2)方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、费用现值比较法。
2.根据题目可知该住宅售价符合β分布，则其期望值和方差的计算公式为：
式中，α为乐观值，6为悲观值，m为最可能值，t为期望值，σ为标准差。
该住宅售价期望值=[(7500+5500×4+4000)/6]元/m2=5583.33元/m2。
该住宅售价标准差=[(7500-4000)/6]元/m2=583.33元/m2。
3.(1)按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率，见表14-25。
(2)要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元/m2，由上述数据可知：
住宅的售价低于5200元/m2的概率=
则住宅售价高于5200元/m2的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。
4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。
使用时应注意的问题有：
(1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。
(2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200～500次之间为宜。
相关考题：
某住宅开发项目，市场预测售价为2300元／m2，变动成本为900元／m2，固定成本为500万元，综合销售税金为150元／m2.此项目最少应开发（ ）m2商品住宅面积才能保本。A.6500 B.4000 C.5420 D.4635
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。A.目前住宅市场价格 B.未来住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
（二） 某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元／m2，而该新型住宅的价格定为3500元／m2，属于同类结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（ ）。A、折扣定价策略B、渗透定价策略C、低开高走定价策略D、稳定定价策略
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元／m2，而该新型住宅的价格定为3500元／m2，属于同类结构和同等地段的最低价。2.该房地产开发公司采用的定价策略的优点是（ ）。A、 易拓展销路B、 提高市场占有率C、 降低成本D、 树立企业形象
共用题干某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元／m2，而该新型住宅的价格定为3500元／m2，属于同类结构和同等地段的最低价.该新型住宅推向市场时，营销人员应通过()等方法，找出目标客户的理性价格区间，作为价格敏感度分析的依据.A:难点户型价格分析B:一般市场调查C:成交客户分析D:售楼现场调查
共用题干某市A房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同，地段相同的住宅价格为3800元/m2，而新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。当该新型住宅推向市场时，营销人员应通过( )等方法，找出目标客户的理性价格区间，作为价格敏感度分析的依据。A:难点户型价格分析B:一般市场调查C:成交客户分析D:售楼现场调查
共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80000m2;方案二为投入1.8亿元开发普通住宅建筑面积100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5000万元;销路差的概率为40%，将会亏损3000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3000万元;销路差的概率为20%，将会亏损1000万元。在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为( )。A:时间序列法B:回归分析法C:特尔菲法D:销售人员意见综合
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。为应对房地产市场复杂形势带来的投资风险，李某可采取的最适用的投资风险管理方法为（ ）。A、风险回避B、风险组合C、风险控制D、风险转移
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。(2012年真题)根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。A.6865B.6894C.6903D.6931
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。A.500B.750C.2000D.3000
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。(2012年真题)甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。A.500B.750C.2000D.3000
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。A、500B、750C、2000D、3000
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的住宅建筑容积率为（ ）。A.4.54B.5.66C.5.78D.6.58
某市拟对一条高速公路进行拓宽改造，委托一家咨询公司进行项目的可行性研究工作。咨询公司设计了A、B、C 共3 个方案，各方案建设期均为2 年，运营期均为18 年。 通过市场调研，预测A 方案的增量经济费用效益相关数据见下表。 表 A 方案增量经济费用效益相关数据（单位：万元） （注：项目资金流量按年末发生计，社会折现率为8%。）与A 方案相比，B 方案建设期每年投资可减少2000 万元，但运营期每年需增加外部费用500 万元；C 方案建设期每年投资需增加1500 万元，但每年可节省运营费用400 万元，B、C 方案其他增量经济费用效益数据与A 方案相同。 甲咨询工程师认为，由于该项目长达20 年，在进行经济费用效益分析时，应该考虑通过膨胀因素。乙咨询工程师认为，该项目的增量效益还应该包括当地GDP 的增长。丙咨询工程师认为，对该项目的经济费用效益分析还应该进行盈亏平衡分析和敏感性分析。 【问题】 1.判断甲咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 2.判断乙咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 3.判断丙咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 4.计算增量经济净现值并推荐最优方案。 （要求列出计算过程，计算结果保留整数。） 复利系数表
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 500元/ 平方米，悲观值为4 000元/平方米，最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率（12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率，见表4-1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
（2007年真题）X房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率（12%）。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，如下表所示：【问题】1.根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 500元/ 平方米，悲观值为4 000元/平方米，最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率（12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率，见表4-1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
(2007年真题)X 房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元／㎡时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12％)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，如表 4-1 所示：根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
(2007年真题)X 房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策、调控政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题。
某市拟对一条高速公路进行拓宽改造，委托一家咨询公司进行项目的可行性研究工作。咨询公司设计了A、、B、、C、共3个方案，各方案建设期均为2年，运营期均为18年。 通过市场调研，预测A、方案的增量经济费用效益相关数据见表5-1. 与A、方案相比，B、方案建设期每年投资可减少2000万元，但运营期每年需增加外部费用500万元;C、方案建设期每年投资需增加1500万元，但每年可节省运营费用400万元，B、、C、方案其他增量经济费用效益数据与A、方案相同。 甲咨询工程师认为，由于该项目长达20年，在进行经济费用效益分析时，应该考虑通过膨胀因素。乙咨询工程师认为，该项目的增量效益还应该包括当地GD、P的增长。丙咨询工程师认为，对该项目的经济费用效益分析还应该进行盈亏平衡分析和敏感性分析。 问题： 1、判断甲咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 2、判断乙咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 3、判断丙咨询工程师的观点是否正确，并说明理由。 4、计算增量经济净现值并推荐最优方案。 (要求列出计算过程，计算结果保留2位小数。)
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 500元/ 平方米，悲观值为4 000元/平方米，最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率（12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率，见表4-1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 500元/ 平方米，悲观值为4 000元/平方米，最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率（12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率，见表4-1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。甲咨询工程师在进行方案经济比较时,各方案之间具有可比性具体包含哪些内容？可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？
(2007年真题)X 房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。乙咨询工程师采用专家调查法预测了 3年后的住宅售价平均值：乐观值为 7500 元/平方米，悲观值为 4000 元/平方米，最可能值为 5500 元／平方米。根据乙咨询工程师的调查预测，估算 3年后住宅售价的期望值和标准差。
某住宅开发项目，市场预测售价为2300元/m2，变动成本为900元/m2，固定成本为500万元，综合销售税金为150元/m2。此项目最少应开发（）m商品住宅面积才能保本。A、6500B、4000C、5420D、4635
某住宅开发项目，市场预测售价为2300元/m2，变动成本为900元/m2，固定成本为500万元，综合销售税金为150元/m2。此项目最少应开发（ ）m2商品住宅面积才能保本。A、6500B、4000C、5420D、4635
某房地产开发商拟开发建商品住宅项目，市场预测售价为6000元/m2，变动成本为2550元/m2，固定成本为l800万元，综合营业税金为450元/m2。该开发商保本开发商品住宅面积是（）。A、3000m2B、3540m2C、4850m2D、6000m2
某房地产开发商拟开发建设商品住宅项目，市场预测售价为6000元/m2，变动成本为2550元/m2，固定成本为1800万元，综合营业税金为450元/m2。该开发商保本开发商品住宅面积是（）。A、3000m2B、3540m2C、4850m2D、6000m2