某房地产开发企业,2018年商品房不含税销售收入为15000万元,其中普通住宅的销售额为10000万元,豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题:(1)在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利?(2)如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负?

某房地产开发企业,2018年商品房不含税销售收入为15000万元,其中普通住宅的销售额为10000万元,豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题:
(1)在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利?
(2)如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负?


参考解析

解析:(1)①混合核算时企业应缴纳的土地增值税:
增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)=(15000-11000)÷11000×100%=36.36%,适用30%的税率,应纳土地增值税税额=(15000-11000)×30%=1200(万元)。
②分开核算时应缴纳的土地增值税:
普通住宅增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,则适用30%的税率,应纳税额=(10000-8000)×30%=600(万元);
豪华住宅增值率=(5000-3000)÷3000×100%=66.67%,则适用40%的税率,应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(万元)。
合计应纳税1250万元。
③分开核算比混合核算多支出税金50万元(1250-1200)。
(2)分开核算时由于普通标准住宅的增值率为25%,超过了20%,不能享受土地增值税的优惠政策。为此,分开核算时,控制普通住宅的增值率(临界点20%)显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用,使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税,也降低了房价或提高了房屋质量。

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