某房地产开发企业，2018年商品房不含税销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题：（1）在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？（2）如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负？
某房地产开发企业，2018年商品房不含税销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题：
（1）在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？
（2）如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负？
（1）在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？
（2）如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负？
参考解析
解析：（1）①混合核算时企业应缴纳的土地增值税：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000-11000）÷11000×100%=36.36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000-11000）×30%=1200（万元）。
②分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000-8000）×30%=600（万元）；
豪华住宅增值率=（5000-3000）÷3000×100%=66.67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。
合计应纳税1250万元。
③分开核算比混合核算多支出税金50万元（1250-1200）。
（2）分开核算时由于普通标准住宅的增值率为25%，超过了20%，不能享受土地增值税的优惠政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量。
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000-11000）÷11000×100%=36.36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000-11000）×30%=1200（万元）。
②分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000-8000）×30%=600（万元）；
豪华住宅增值率=（5000-3000）÷3000×100%=66.67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。
合计应纳税1250万元。
③分开核算比混合核算多支出税金50万元（1250-1200）。
（2）分开核算时由于普通标准住宅的增值率为25%，超过了20%，不能享受土地增值税的优惠政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量。
相关考题：
甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（ ）万元。(2010年真题)A.0B.360C.480D.600
某房地产开发企业 2010 年销售收入为 8000 万元人民币，扣除项目金额为 5000 万元，应缴土地增值税为（ ）万元。A．500B．750C．900D．950