7～10 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 7 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
7～10 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 7 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
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（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B．按建筑物耐用年限计算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D．按建筑物已使用年限计算
（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
请教:2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(9)第1大题第4小题如何解答?【题目描述】第 4 题某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（ ）。
某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
根据下列内容，回答 4～6 题：估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。估价的限制条件本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则（）。A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3 500万元
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终估算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（ ）。 A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产 B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产 C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门 D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧 B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息 C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金 D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途，应向（ ）申请。A、企业主管部门B、房地产产权登记部门C、房地产估价机构D、政府规划管理部门
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（ ）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本次估价的估价对象应包括（ ）。A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A、2800B、2940C、4000D、4200
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2004年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
判断题如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。（）A对B错