张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为 5000 元/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是(5000×12)/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是 70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。  问题:  1.张某的选择是否正确?  2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为 5000 元/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是(5000×12)
/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是 70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
  
问题:
 
 1.张某的选择是否正确?
 
 2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?


参考解析

解析:(1)张某的选择不一定正确。
  
(2)理由:如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率,如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,第一,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
 2.如选择酒店式公寓,其建议包括:①尽量选择 70 年产权的公寓;②区位选择非常重要;③配套服务设施要齐全;④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。

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李某2000年3月以60万元的价格购买了两套公寓作为投资,2005年5月以50万元的价格将其中一套公寓出售给郑某。郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有( )。A.印花税B.契税C.营业税D.土地增值税

李某2000年3月以60万元的价格购买了两套公寓作为投资,2005年5月以50万元的价格将其中的一套公寓出售给郑某。郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有()。A. 印花税B. 契税C. 营业税D. 土地增值税

张某拥有商业房产1套,原值为100万元,本年1月将其出租用于商业经营,每月取得租金10000元,另拥有一套自住住宅,原值为80万元,另经营~家服装店并且拥有该房屋店面的产权,该房产的原值为120万元,该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。要求:计算张某当年应缴纳的房产税。

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被估房地产W是一套暂时闲置的公寓。评估基准日,W的收益为零。市场上普通住宅的年平均收益约为10万元,类似公寓平均年收益额约为15万元。假设各类房地产在评估基准日后的年收益额保持不变,W的剩余收益期为10年,期满后,预计残值为50万元,折现率为10%,则房地产W评估基准日的市场价值为( )万元。A.92.69B.82.35C.96.96D.111.44

王某拥有三套住房,一套原值为100万元的住房供自己和家人居住;另一套原值为80万元的住房于2018年7月1日出租给李某居住,每月不含税租金收入3000元;还有一套原值为120万元的住房于同年10月1日出租给刘某用于生产经营,每月不含税租金收入5000元。2018年王某应缴纳房产税( )元。A.1000B.1320C.1800D.2520

张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。 、张某的选择是否正确? 、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

共用题干张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。根据题意,回答下列问题:该投资方案的财务净现值为()万元。A:79B:99C:200D:500

共用题干张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。根据以上资料,回答下列问题:该投资方案的财务净现值为()。A:79万元B:99万元C:200万元D:500万元

张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为()。A、通货膨胀风险B、变现风险C、收益现金流风险D、市场供求风险

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张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋,预计正常情况下每年可获得净租金7万元,若该房屋的报酬率为8.5%,则其收益价格为( )万元。(2010年真题)A.76.30B.79.68C.80.96D.82.35

张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋,预计正常情况下每年可获得净租金7万元,若该房屋的报酬率为8.5%,则其收益价格为(  )万元。 A:76.30B:79.68C:80.96D:82.35

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张某将一套自有住房与王某进行交换,张某房屋价值100万元,王某房屋价值80万元,经二人协商后,王某实际向张某支付房屋交换价格差额款20万元,根据契税法律制度的规定,下列关于此项业务的契税处理中,说法正确的有(  )。A.上述业务中的纳税人为张某、王某B.上述业务中的纳税人为王某C.上述业务中契税的计税依据为20万元D.上述业务中契税的计税依据为180万元

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周某原有两套住房,2013年8月,出售其中一套,成交价为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换;又以100万元价格购置了一套新住房,已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中,正确的有()。A、100×3%=3(万元)B、(100+60)×3%=4.8(万元)C、(100+70)×3%=5.1(万元)D、(100+70+60)×3%=6.9(万元)

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张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。若编制该投资方案的现金流量表,则其现金流出项为( )。A、经营成本B、还本付息C、置业投资D、经营税金

单选题张某贷款50万元购买了一套价值为80万元的住房,5年后已担保债权的贷款余额为40万元,房屋价值经评估为100万元,现以该房屋抵押再融资20万元,其贷款价值比为( )。A20.00B25.00%C33.33%D60.00%

单选题李某拥有住房和门面房各一套,房产原值分别为80万元和150万元,因市政府拆迁改造2015年2月住房拆迁取得补偿款100万元,3月门面房拆迁取得补偿款200万元,4月购买普通住房一套,价值150万元,5月购买门面房一套,价值170万元。当地契税适用税率为4%。个人按市场价格购买自用普通住宅的,税率为3%,并减半征收。李某应缴纳契税()元。A2000B8800C7500D750

单选题李某拥有两套房产:一套房产原值100万元自己居住;另一套房产原值70万元,于2010年1月1日租给公民张某用于居住,按市场价每月取得租金收入1200元,李某2010年应缴纳()元房产税。A400B576C640D1207

单选题张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。该投资方案的财务净现值为( )万元。A79B99C200D500

问答题机关职员陈某于2015年5月1日从房屋开发公司购买市区普通住宅用房一套,购买原价12万元,2016年7月5日将该房屋出售,售价为18万元。要求:依据现行政策规定,计算陈某出售房屋应纳的增值税。

单选题张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。该投资方案类型为( )。A互斥方案B独立方案C现金流相关方案D互补方案

单选题2016年年初,张某有两套住房,其中一套原值为100万元的住房用于自己居住,另一套原值为120万元的住房,于当年5月31日按照市场价格出租给李某,租期一年,每月不含税租金500元。已知当地政府规定计算房产余值的减除比例为30%,则张某当年应缴纳房产税( )元。A0B500C100D200