问答题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？
问答题
某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？
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单选题关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
问答题三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：××估字[2011]第××号【纠错】封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。目录（略）致估价委托人函（略）【纠错】“致估价委托人函”应放在“目录”之前。注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.估价对象范围估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24平方米，土地面积为8860.06 平方米。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。2.估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为6100平方米；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24 平方米。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。3.权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。【纠错】估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。【纠错】估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”不对，一是法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款，二是法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”。五、价值时点2011年9月14日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。【纠错】“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。七、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规（略）（二）房地产估价技术规范和标准1.《房地产估价规范》。2.《房地产抵押估价指导意见》。3.《城市房地产抵押管理办法》。【纠错】严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。（三）估价委托人提供的有关资料1.《房屋所有权证》。2.《国有土地使用证》。3.委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）【纠错】估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。八、估价原则（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合领近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）【纠错】估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币330126万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币330126万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。【纠错】估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。【纠错】严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。【纠错】估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。十一、估价人员（略）【纠错】估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。十二、估价作业期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）【纠错】估价结果报告中缺少“实地查勘期”。十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元（测算过程略）。2.开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。（1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。1）建筑物建安费根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/平方米，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726（元）【纠错】成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。【纠错】成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011年2季度造价指数的通知》计算，而不是1季度的造价指数。（因为价值时点为2014年9月14日）2）附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，结合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/平方米，则附属工程费为795204元。建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930（元）。（2）勘察设计和前期工程费1）勘察设计费按造价的6.23%计算，为928141元。（依据：略）2）前期工程费按建筑面积计122元/ 平方米，共计1496115元。（依据略）上述两项合计为2424256元。【纠错】成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。【纠错】成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。（3）不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本为1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述（1）、（2）项之和的3%，为446938元。【纠错】成本法计算中，不可预见费取3%未说明依据或理由。3.管理费用管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。（依据略）4.销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。5.投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。（依据略）利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息=（土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费）×[（1+利率）开发年限-1]+（建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用）×[（1+利率）开发年限/2-1]=829443（元）6.销售税费销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/平方米，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24（依据略）【纠错】成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或应考虑销售费用。7.开发利润根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×成本利润率=（27203519+P×5.85%+11×12263.24）×15%注：开发利润计算中的27205319元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。【纠错】成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。【纠错】开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。8.估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润解得：P=34539073元9.建筑物折旧的确定建筑物折旧=建筑物重新购建价格×（1-成新率）。经计算，建筑物折旧为1410273元。（测算过程略）10.成本法评估结果确定房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧=34539073-1410273=33128800(（元）则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701（元/平方米）（二）收益法1.基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。2.测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），结合确定估价对象平均租金为每月20元/平方米，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)【纠错】收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。【纠错】收益法计算中，租金内涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由。（2）确定房地产年总费用1）管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%（依据略），则年管理费为：2884608×1.5%=43269（元）2）维修费维修费按房屋重置价格的2%计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)【纠错】收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。3）房屋年保险费保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)【纠错】收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。4）年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614（元）则：房地产年总费用=1）+2)+3)+4)=745323元（3）确定房地产年净收益房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=2884608-745323=2139285（元）【纠错】收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。【纠错】收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者应进行预期或期望调整。（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。【纠错】报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。【纠错】报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。【纠错】确定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依据不充分。根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-（1+6.0%）-43.96]=32902609（元）【纠错】收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。3.收益法评估结果确定房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为2701元/平方米，收益法测算结果为2683元/平方米；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价=（2701+2683）÷2≈2692（元/ 平方米）估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26（万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26（万元）八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692元/平方米。【纠错】确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。【纠错】估价报告缺最后一大项（第八项）附件。
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2004年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
单选题关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
问答题甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？
问答题【案例3－4】 ××市××区××路××房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。 （二）估价对象权益状况描述与分析 根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。 根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。 根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表： 估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。 根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。 【纠错】估价对象缺建成年代。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。 【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：
问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?